提到房地产开发商，我们会马上想到恒大、保利这样的资本大鳄。其实在美国做一个小的开发商门槛并不高，很多个人投资人都可以做。我身边有不少华人朋友都在做小规模的开发，在过去5年的牛市中赚了不少。很多人甚至把房产开发当成一个副业。今天简单的写一下在美国如何做一个小规模的房地产开发商。
业务模式
开发商的业务模式比较好理解，简单来说，就是买地，设计、造新房、出售，赚取中间的差价。小开发商一般每年做1-2个项目，因为项目数量不多，一般不会雇佣全职员工。建筑相关的一切事宜都可以外包给contractor。如果项目的数量到达一定的规模，可以考虑雇佣in-house的项目经理。
行业门槛
在美国做一个小开发商的门槛不高，不像在中国需要购买一个地块，开发整个楼盘。在美国我们可以只买一块地，造一栋楼，也可以赚钱。启动资金是进入这一行的唯一门槛，除此以外没有别的硬性要求，不需要有政府的关系或者特殊的执照等等。
知识储备
除了启动资金以外，进入这一行有一些软性的要求。作为一个投资者，最重要的是对市场有一个准确的判断。一个项目从买地到售出会持续1-2年，我们需要预判在1-2年以后市场的情况如何，出售的价格能达到多少。如果房市周期已经接近顶峰的时候，就不太适合进行开发了，风险较大。
其次，要对当地的建筑法规(building code)有一个基本的了解，在分析一块地的时候，我们需要知道在这块地上能够造多大的房子、多少单元、层高限制等等。这个需要自己做些功课，或者找一个有经验的合伙人、房产经纪、或者建筑师。
第三，我们需要知道建设这个项目需要多少费用。在前期分析的时候一般很难做到非常精确，毕竟项目的设计图纸还没有落实，但是我们需要知道一个大概的范围。如果没有概念，最好找一个有经验的合伙人。
人脉储备
一个房地产开发项目会持续1-2年，这当中要和很多contractor打交道，需要投资者有一个人脉储备，举几个例子：
- 房产经纪人：我们需要一个有经验、熟悉房地产开发的房产经纪人帮我们筛选deal。
- 建筑师：建筑设计师是非常重要的一个角色，负责项目的设计、施工许可的申请和审批。需要找一个对当地建筑法规非常了解的建筑师才能设计出对投资者利益最大化的蓝图。
- 建筑承包商：这个不用多说，我们需要一个可靠和相对便宜的建商来负责施工期的所有事宜。
- 保险经纪人：每个项目都需要builders insurance以防意外发生。
- 树木专家：房地产开发项目往往会涉及到砍树的问题，美国很多城市对树木有严格的保护机制，不能随意砍伐。需要有一个树木专家作出评估后才能知道哪些树可以砍。
今天先写到这里。
祝好， MJ
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