上一篇文章讲了房地产众筹项目。在美国的很多众筹项目都是投资公寓楼，今天讲讲这样的项目是如何赚钱的。这里讲的公寓楼项目主要是几十上百个单元的项目。
首先，公寓楼每个月有被动的租金收入，这个非常好理解。绝大多数公寓楼每个月的租金收入可以cover所有的开支以及贷款（正现金流）。
第二，公寓楼的价值主要取决于现金流，买公寓楼的一个常见策略是value-add，就是通过各种方式提高一个房产的现金流，以此达到提高这个房产的价值。常见的办法主要有几种：
- 对公寓楼进行翻新，提高租金收入。
- 增加可出租单元数，比如把原来的储物空间变成可出租单元。
- 增加额外收入，比如reserved parking, storage unit, laundry room等。
- 减少开支，比如改由房客支付utilities，寻找管理费更低的物业管理公司。
- 优化管理，比如把拖欠房租的房客赶走，把偷偷养宠物但是没有交pet fee的房客找出来，通知他们付费等。
除此以外，公寓楼也会有被动的升值。在房市整体向上的时候，整个市场的公寓楼的cap rate会逐渐下降，导致公寓楼的价格不断提高。
今天先写到这里。
祝好， MJ
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