最近有朋友问，有一些商业地产的众筹/私募项目，预计的年化回报率不错，是否应该考虑投资。
房地产众筹(syndication)项目，在美国比较流行，这些项目可以让普通投资者参与到规模上千万美元的商业地产项目当中去。最近几年也有一些网上的平台为众筹项目融资，方便投资人找到项目。如果选对了项目，有些项目的年化回报率可以达到15%以上甚至更高。但是这个行业鱼龙混杂，需要投资者仔细甄选，要不然轻则达不到预期的回报率，重则连本金也拿不回来。如果你正在考虑投资众筹，希望这篇文章对你有帮助。
首先，在做任何投资决定以前，先要判断一下大的方向。当前全美国整体的房地产市场如何，所投资区域的人口是否持续增长等等。在过去10年，我所接触过的绝大多数众筹项目都赚了钱，只是赚多赚少的区别。其实很多项目并不是因为项目牵头人的能力有多强、运营的有多好，只是恰好碰到了房地产大牛市。我也看到过能力很强的项目牵头人，在上一次金融危机中项目失败导致投资人本金损失。所以做任何投资的决定，顺势而为非常重要。
第二，要仔细审查项目牵头人（GP）的履历。这个行业的门槛很低，什么样的人都可以做GP。所以在投资以前一定要仔细研究GP过去的履历，是否有成功的项目退出经历，总共做过几个项目，是否经历过上一轮的金融危机等等。可以这么说，一般需要出来融资的，都是资历还不太够的GP。资深的GP基本不需要融资，因为已经有一批忠实的投资人。
第三，多接触不同的GP，和他们面对面沟通。投资众筹项目和天使投资有点像，更多的是投人，而不是投项目。任何项目都可以通过包装，让它们的预期收益看起来很美。但是，项目的实际收益，还是要看GP对项目的判断、运营和管理能力如何。一定要找机会多接触一些不同的GP，从比较中才能看出区别。我接触过几十个GP，可以说鱼龙混杂。有些GP虽然履历看上去不错（之前有成功的项目），但是一接触之后就发现根本不靠谱，满嘴跑火车，懂的东西还没有我多，甚至连项目的一些基本的情况都不了解。就像之前说的，很多GP在过去几年的成功只是运气好，因为正好碰上了大牛市。我比较喜欢问GP的一个问题是，在项目的预期回报中，有百分之多少来自于现金流(cash flow)，多少来自于资产升值(appreciation)。如果这个问题一个GP不能马上回答上来，那我就不会投资。
第四，了解清楚GP的盈利模式。GP不是活雷锋，做syndication就是为了用别人的钱来撬动更大的项目。所以GP会从利润种拿分红，这本来无可厚非。但是一定要注意GP还有没有其他的收费。比如有些GP会收2%的acquisition fee。也就是说，如果投资一个5000万的项目，在项目刚买下来，什么还没做的时候，GP已经净赚了100万。这样的项目我不会投，因为这样的薪酬机制必然导致GP不断的买项目来赚acquisition fee，哪怕有些项目不一定是很好的投资，反正他们也有钱赚。
第五，看GP自己在项目中投了多少。如果GP自己投入了真金白银，那肯定会更加认真的管理项目，如果GP自己一分钱都没有投入，我不会投这样的项目。
最后，一定要记住两点，第一，众筹项目的预期收入不等于实际收入。第二，在众筹项目中，GP是拿了你的钱去做投资，如果赚钱了大家一起分，如果没赚钱，GP不承担任何法律后果。
今天先写到这里。
祝好， MJ
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