最近有朋友问，张三和我都是某厂的程序员，收入也差不多，为什么他能贷那么多款，买那么多套房？很多刚开始投资的朋友都会有这样的困惑，感觉按照自己的收入，买不了几套投资房就到极限了，怎么才能把自己的portfolio做大呢？
其实只要知道银行是怎么审批贷款的，这个问题就很容易理解。银行审批贷款主要看的指标是申请人的debt-to-income ratio (DTI)，也就是你的债务和你收入的比例。不同的银行以及不同的贷款项目要求会有一些区别，但是一般这个比例不能超过43%。举个例子，假如张三的收入是一个月1万美金，张三目前没有任何债务，如果张三准备买一套自住房，这套房子的房贷每个月是3000美金，那么买了这套房以后张三的dti就是30%。乍一看，很多人会觉得张三如果再买房的话，每个月的房贷不能超过1300美金。但是如果张三买的第二套房是一套投资房，这套房的房贷是1000美金，但是一个月的租金收入是1800美金，房子的地税和保险每个月200美金。对于银行来说，这套房子的净现金流是 1800*0.75-1000-200 = 150。这里乘以0.75是因为银行在计算过程中会考虑的房子的空置、维修费用等等。
这样的话，这套房不仅没有提高，反而降低了张三的dti。所以，只要我们能保证买的每一套房子都有正现金流，或者打平，就能不断的贷款买下一套房。
当然，我们还要保证有足够的首付去买下一套房。还有，在实际操作中，当我们贷款了10套房以后，就不能继续申请普通住宅贷款了。但是天无绝人之路，10套房以后，我们还可以申请portfolio loan，这个以后我会另外写一篇文章介绍一下。
今天先写到这里。
祝好， MJ
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