最近多单元(Multi-family,以下简称MF)的房产非常火爆，西雅图附近的MF被疯抢。今天粗略低说一下如何从数字上分析MF的房产。这篇文章主要适用的是2-4个单元的MF(Duplex, triplex, fourplex)，如果你要购买的是5个单元以上的、需要申请商业贷款的MF，那需要更详尽的分析，这篇文章就过于简单了。
MF和普通的single-family住宅不同，除了参考同区域的类似房产的出售价格之外，更重要的是要分析这个房产现在和未来的收入和现金流状况，然后通过这些指标来分析这个房产是否是一个好的投资。
首先，我们要知道的是这个房产的当前租金收入以及当前开销。开销包括了物业管理费，水电煤，房产税等所有一切由房东承担的费用。
把过去12个月的租金收入减去开销，就可以计算出该物业的当前净收入(Net operating income, NOI)。得到了NOI后，将NOI除以购买价格，就可以得出根据当前价格购买的cap rate，这个是MF的最重要的指标之一。有了cap rate我们就可以和同地区的类似房产进行比较。cap rate越高，这个投资就越好。除了cap rate以外，如果是贷款购买，还需要计算cash on cash return (CoC). CoC的计算就是把（过去12个月NOI - 12个月贷款还款额）/（首付 + 前期投入）。CoC也是和同地区类似房产进行比较的一个重要指标。
当前的cap rate和CoC很重要，很多时候根据当前的指标就能得出这个房产是否值得购买。但是有的时候当前的指标不能反映一个房产的真正价值。要找到一个好的deal，投资者需要用发展的眼光看问题。比如，当前租金收入有可能远低于市场价格，或者因为管理不善导致有的单元没有出租出去。这些都会影响到当前的cap rate和CoC。作为一个投资者，我们也要关注一个房产未来的潜力。我们需要根据我们的经验来估算这个房产未来租金收入，比如买下以后重新找租客是否能够提升租金、经过装修之后是否能够提高租金收入，等等。同时，我们也要分析是否有可能减少该物业的未来开销，比如更换物业管理公司、让租客支付水电煤费用等等。购买MF等同于购买一个生意，作为投资者我们的任务就是最大化这个生意的利润。有了这些未来的估算数据(pro forma), 我们就可以计算出未来的cap rate和CoC。如果未来的cap rate和CoC远高于当前的数字，那这个deal就十分有潜力，可能是个好投资。
今天先写到这里。
祝好， MJ
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