对于一个专业的房地产投资者来说，建立一个源源不断的deal flow是非常重要的。所谓deal, 就是值得考虑投资的房子。所谓deal flow, 就是每天都能收到几个值得投资的房子的信息。
对于一个投资者来说，如果没有一个稳定的deal flow, 就会遇到手里有钱但是没有好房子投资的情况。更有可能因为急于投资，而买了错误的房子。
要建立一个稳定的，源源不断的deal flow, 最关键的是要建立一个人脉圈。关于人脉的重要性，可以看我上一篇文章。
一般来说，好的deal主要来自于以下几个来源：
首先，地产经纪人。我们都知道市场上挂牌出手的房子成百上千，绝大多数的房子对于投资者来说都不是一个好的deal。一个好的经纪人懂得客户的需求，会定时给客户发送值得投资的、适合客户投资需求的deal。我的两个经纪人在看到好的deal的时候都会第一时间发给我。但是，在公开市场上挂牌的房子，绝大多数都不是好的deal。在市场上挂牌的房子针对的是有自住需求的买房者，所以挂牌的价格都是市场价。对于投资者来说，不是一个好deal。另外，公开市场上挂牌的房子所有人都可以看见，一旦出现一个好的deal, 会出现哄抢的情况，把价格推高。
第二，wholesaler。很多新手投资者不知道，除了在公开市场挂牌的房子之外，也有一些房子会在私下出售。房东选择私下出售的原因有很多，比如年纪大的房东没有精力去打扫收拾房子、或者房子里有很多东西需要维修、或者因为离婚等原因急于抛售。因为这些原因，私下出售的房子往往价格会比市场价便宜10-30%。这些房子通常是通过一种专门的中间人，叫wholesaler来出售。对于房地产投资者来说，去找到这些wholesaler并加入他们的buyers list就非常重要。我们一般可以在当地的房地产投资者俱乐部等社交活动当中找到当地的wholesaler。但是有些wholesaler对于buyer是比较挑剔的，关于wholesaler的内容以后我会专门再写一篇文章详细阐述。在这里提醒一句，不是所有wholesaler发来的deal都是好deal。需要大家擦亮眼睛自己去判断。
第三，自己找。在美国有一句话叫driving for dollar，意思是自己开车去寻找好的房子，找到后主动敲门和主人谈。很多wholesaler就是通过这种方法去找卖家。如果你对某一个neighborhood非常熟悉，可以采用这种方法挨家挨户的去寻找，有时候可以找到很好的deal。举个例子，长期无人居住，或者年久失修的房子，房东很有可能会感兴趣把房子脱手。除此以外，网上也有一些专门的服务，可以有针对性的给一个地区的所有房东寄明信片。房东如果有意向出售，就会打电话给你。以后我也会展开谈一下。
第四，拍卖房。每个地区的法院都会定期的拍卖一些强制收回的房子。在这些拍卖当中有时候也会找到一些好的deal。参加拍卖的房子会有一个时间给有兴趣的买家walk through。有一些公司会收集拍卖房的信息，整理后发给投资人，可以省去很多时间。
第五，其他投资者。投资者的经济状况，投资需求有时候会发生变化。当这些变化发生的时候，可能就会要出售手中的资产。如果你认识足够多的投资人的话，有时候可以从其他人手上买到不错的deal。
第六，充分了解当地的房地产开发政策，在政策变化前提前购买。每个城市和地区的房地产开发政策都会改变，当这些改变发生的时候，有些区域的房子可能会升值。比如西雅图在2019年会立法批准提高一部分地区的容积率，这些地区内的地块价值就会上升。很多投资者在2-3年以前就嗅到了这个消息，买入了这些地区的地皮。所以，作为房地产投资者我们必须时时关注当地的政策法规动向。
先写到这里。
祝好， MJ
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